Decisões judiciais para ficar atento ao COMPRAR Imóveis de CONSTRUTORAS:

1) A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970) – ver AgInt no AgInt no AREsp 1252902/AM, DJe 1º/10/2020).


2) No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (Tema 971REsp 1614721/DF, DJe 25/06/2019) – ver também AgInt no REsp 1651694/AM, DJe 1º/10/2020)


3) A comissão de corretagem é devida, desde que seja respeitado o direito de informação do consumidor, acerca de sua exigibilidade e de seu valor (AgInt no AREsp 1432103/SP, DJe 1º/10/2020).


4) Há abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (REsp 1.599.511/SP, DJe 6/9/2016). E em relação à cláusula que impõe o repasse para o consumidor dos custos de serviço de assessoria técnico-imobiliária, ela é sempre considerada nula e abusiva (AgInt no AREsp 1432103/SP, DJe 1º/10/2020).


5) Conta-se o termo inicial da prescrição da pretensão de repetir as despesas de intermediação imobiliária – comissão de corretagem e tarifa SATI – a partir da data do efetivo pagamento dos referidos encargos (desembolso total) – AgInt no AREsp 1630011/SP, DJe 1º/07/2020).


6) A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere é trienal (art. 206, § 3º, IV, CC) – REsp 1.551.956/SP, DJe 06/09/2016 e AgInt no REsp 1854024/SP, DJe 12/06/2020).


7) É inaplicável a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor (28/12/2018) – AgInt nos EDcl no REsp 1815822/SP, DJe 24/04/2020).


8) Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador (AgInt nos EDcl no REsp 1866351/SP, DJe 22/10/2020 e AgInt no AREsp 1419022/SP, DJe 09/10/2020).


9) O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento (AgInt no REsp 1854579/DF, DJe 21/09/2020)


10) O contrato-padrão de compra e venda registrado em cartório de imóveis vincula os posteriores adquirentes, inclusive, no tocante à cláusula que estabelece a obrigação de pagar as taxas de manutenção do loteamento, cobradas por associação de proprietários (AgInt no REsp 1866597/SP, DJe 24/09/2020).


11) Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso (AgInt no AREsp 1674588/SP, DJe 27/08/2020).


12) A Lei nº 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor – CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial (AgInt no REsp 1742902/DF, DJe 26/10/2020).


13) A Súmula 308/STJ (a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel) aplica-se apenas aos imóveis residenciais (EDcl no AgInt nos EDcl no AgInt nos EDcl nos EDv nos EREsp 1352341/PR, DJe 07/10/2020).


14) O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade (AgInt no REsp 1865765/RJ, DJe 24/09/2020).


15) Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1740911/DF, DJe 22/08/2019; AgInt no AREsp 1674588/SP, DJe 27/08/2020; AgInt no AgInt no AREsp 1397224/SP, DJe 26/10/2020).


16) Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, podendo o legislador municipal eleger quaisquer deles (AgInt nos EDcl no AREsp 1680295/SP, DJe 27/08/2020; AgInt no REsp: 1847964/SP, DJe 06/10/2020).


17) A existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como do registro do compromisso de compra e venda não desnaturam a legitimidade do promitente vendedor pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel (AgInt no REsp 1831836/SP, DJe 31/08/2020).


18) O atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador (AgInt no REsp 1854984/SP, DJe 21/09/2020). O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa e anormal violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores (AgInt nos EDcl no REsp 1725543/SP, DJe 20/10/2020).


19) É incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil (AgInt no AREsp 1521806/PE, DJe 12/03/2020; AR 5812/MS, DJe 16/10/2020).


20) Mesmo na falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor (EDcl no AgInt no REsp 1388510/BA, DJe 17/03/2020).


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Imóveis de construtoras - Araguari/MG

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